계약갱신청구권 의미 및 조건

주택 임대차 시장에서 임차인의 권리를 보호하는 '계약갱신청구권'은 안정적인 주거 환경 확보에 핵심적인 역할을 합니다. 이 제도는 2020년 주택임대차보호법이 강화되면서 생겼는데요 계약갱신청구권 의미 및 조건에 대해서 알아보고 절차 및 주의사항까지 상세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

 

계약갱신청구권

계약갱신청구권은 임차인(세입자)이 일정한 요건을 충족할 경우 임대인(집주인)에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 법적 권리를 말합니다. 이는 세입자의 주거 안정을 보장하기 위해 마련된 제도로, 우리나라에서는 주택임대차보호법에 따라 시행되고 있습니다.

 

2+2 라는 말을 들어보셨을 텐데요 대부분 전세 계약은 2년이기 때문에 2년 계약 기간이 만료된 이후 2년간 더 거주할 수 있는 권리를 법적으로 보장받는다고 생각하시면 이해하기 편하실 것입니다.

 

법적 근거

계약갱신청구권의 법적 근거는 주택임대차보호법 제6조의 3(계약갱신 요구 등)에 명시되어 있습니다. 이 법은 임차인의 권리를 보호하고 안정적인 주거 환경을 제공하기 위해 제정되었으며, 임대차 3 법(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제) 중 하나로 임차인을 보호하는 중요한 위치를 차지하고 있습니다.

 

 

계약갱신청구권-법령

계약갱신청구권을 행사한다면 최소 4년의 거주기간을 보장받을 수 있어 임차인에게 갑작스러운 이사나 주거 불안정성에 대한 걱정 없이 안정적인 생활을 영위할 수 있게 해주는 중요한 제도입니다.

 

계약갱신청구권 조건

계약갱신청구권을 행사하려면 일정 조건을 충족해야 하는데요 상황에 따른 계약갱신청구권 조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

계약기간-중-꼭-확인하세요

계약갱신청구권 행사 시기

계약갱신청구권은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 이 기간은 2020년 12월 10일 이후 최초 계약 체결 또는 갱신된 임대차 계약에 해당합니다.

 

이 기간을 놓치면 계약갱신 청구권 행사를 할 수 없게 되므로 반드시 기간 내에 신청하는 것이 중요합니다.

 

몇 번 사용할 수 있나?

계약갱신청구권은 1회에 한해 행사할 수 있습니다. 즉, 최초 계약 후 한 번 갱신되면 더 이상 같은 권리를 행사할 수 없습니다. 계약갱신청구권을 1회 사용했으면 다음 계약애 서는 상호협의하여 계약금을 정해야 합니다.

 

묵시적 갱신 이후에도 계약갱신청구권 행사 가능?

현 임대차 계약이 묵시적 갱신일 경우 라면 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 보아서 개신 계약 시 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 별개로 보며, 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로 인정되지 않습니다.

 

계약갱신청구권 행사 방법

계약갱신청구권은 정해진 서식은 없으나 본인이 계약갱신청구권을 사용하겠다는 것과 날짜, 임대차 주택, 발신인, 수신인 등을 기재하면 됩니다. 일반적으로 다음과 같은 방법으로 행사할 수 있습니다.

 

1. 문자 메시지 : 임대인에게 직접 문자로 계약갱신청구 의사를 전달하고, 회신을 받아 증거로 보관합니다.
2. 카카오톡 : 임대인과 카카오톡으로 소통 시, 계약갱신청구 의사를 전달하고 읽음 표시로 전달 확인을 할 수 있습니다.
3. 내용증명 : 상황이 심각하거나 증명이 필요한 경우, 내용증명을 통해 계약갱신청구 의사를 공식적으로 전달할 수 있습니다.

행사 시 계약서 작성은 어떻게?

계약갱신청구권을 사용하여 새로운 임대차 계약서를 작성할 때는 계약갱신청구권을 사용했다는 것을 반드시 명시해야 합니다. 구체적인 작성 방법은 다음과 같습니다.

1. 보증금이나 월세액에 변동이 없는 경우 : 기존 계약서 특약사항에 '계약갱신청구권 사용' 내용을 기재 후, 임대인 및 임차인 날인이 필요합니다.
2. 보증금이나 월세액에 변동이 있는 경우 : 계약서 재작성과 함께 특약에 '계약갱신청구권 사용' 내용을 기재 후, 임대인 및 임차인 날인이 필요합니다.

계약서를 재적성하는 경우, 확정일자도 다시 받아야 하며, 전세보증금 보증보험사에 계약 갱신 사실도 함께 알려야 합니다.

 

 

임대차-계약서-양식

 

계약갱신청구권 행사 시 주의사항

계약갱신청구권 행사 시 주의해야 하는 사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

임대료 증액 제한

계약갱신청구권 행사 시 임대료를 인상할 수 있지만 인상 폭은 직전 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제7조 2항에 따르면 증액청구는 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다라고 되어 있어 20분의 1인 5%만 증액이 가능합니다.

 

이러한 제한은 임차인의 경제적 부담을 완화하고, 갑작스러운 임대료 인상으로 인한 주거 불안정을 방지하기 위한 조치입니다.

 

계약서 재작성 시 추가 비용

계약서 재작성 시 중간에 부동산 중개인이 추가된다면, 중개수수료가 발생할 수 있습니다. 하지만 계약의 모든 수수료를 지불하는 것은 아니고 통상 10~20만 원 정도의 '대필료' 정도 지불하는 것이 관례입니다.

 

또한, 확정일자를 다시 받기 위해 수수료와 같은 추가 비용까지 발생하니 이 부분도 고려하여야 합니다.

 

임대인의 계약갱신 거절 사유

임대인은 특별한 사유가 없는 한 임차인의 갱신 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다. 그러나 다음과 같은 정당한 사유가 있는 경우, 임대인은 계약갱신청구를 거절할 수 있습니다.

 

계약갱신-거절통지서

1. 임대인(또는 직계존비속) 실거주 : 임대인이나 임대인의 직계존속, 직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우입니다. 이는 임대인들이 계약갱신청구권을 거절할 때 가장 많이 활용하는 사유입니다.
2. 임차인의 의무 위반 : 임차인이 임대료를 3개월 이상 연체하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 거절이 가능합니다.
3. 주택의 재건축, 재개발 : 주택이 재건축이나 재개발 예정이어서 철거가 예정된 경우
4. 임차인의 불법 전대 : 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 주택을 전대(재임대) 한 경우
5. 상호 합의 : 임대인과 임차인이 상호 합의하여 임대차계약을 종료하기로 한 경우

계약갱신청구권 행사 후 계약 해지

임차인의 경우 계약갱신청구권을 사용하게 되면, 갱신 후에는 언제든지 해지 통보가 가능합니다. 다만, 최소 3개월 전에는 임대인에게 고지해야 합니다.

 

이는 임대인이 새로운 임차인을 찾을 충분한 시간을 제공하기 위한 것으로 보증금을 임대인이 모두 가지고 있다면 큰 문제가 되지 않지만 그렇지 않은 경우라면 새로운 임차인에게 보증금을 받아 기존 임차인에게 돌려줘야 하기 때문에 시간적 여유를 가지고 계약 해지에 대한 이야기를 하는 것이 좋습니다.

 

 

전세 월세 세입자 나갈때 체크 사항(원상복구, 장기수선충당금)

전세사기 대표적 유형

상속 증여 차이점, 상황에 따른 유리한 방법

아파트 청약 무주택 기간 계산 방법

대항력 있는 임차인 이란? (우선변제권 차이점)