우선변제권과 최우선변제권 차이점 (임차인 보증금 보호)

임대차 계약에서 가장 중요한 것은 보증금을 안전하게 지키는 것일 텐데요. 특히 주택이 경매로 넘어갈 경우, 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있기 때문에 임차인의 권리를 보호하는 법적 장치를 이해하는 것이 중요합니다. 우선변제권과 최우선변제권은 임차인의 보증금을 보호해 주는 주요한 제도인데요 세부적인 요건과 범위에 차이점이 있기 때문에 두 권리의 차이점을 명확하게 확인하셔야 합니다.

 

목차

 

우선변제권과 최우선변제권 개념 비교

임차인의 보증금을 보호하기 위해서는 두 가지 주요 법적 장치인 우선변제권과 최우선변제권은 비슷한 이름을 가졌지만 그 성격과 적용 범위에는 중요한 차이가 있습니다.

 

구분	우선변제권	최우선변제권
정의	후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리	소액보증금 중 일정 금액을 선순위 권리자보다도 우선하여 변제받을 수 있는 권리
요건	주택의 인도(실제 거주) + 전입신고 + 확정일자	주택의 인도(실제 거주) + 전입신고 (경매개시등기 전까지)
대상	모든 임차인	소액임차인(지역별 기준 다름)
보호범위	보증금 전액(순위에 따라)	지역별로 정해진 일정 금액만 최우선 변제
효력발생일	모든 요건을 갖춘 다음날 0시부터	대항요건을 갖춘 다음날 0시부터
적용한계	선순위 권리자에게는 후순위	주택가액의 1/2 범위 내에서만 인정

 

우선변제권 상세 내용

우선변제권이란 임차주택이 경매나 공매되었을 때 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 이야기 합니다. 주택임대차보호법 제3조의 2 제1항에 근거하고 있으며, 이는 임차인의 보증금 회수를 보장하기 위한 중요한 법적 장치입니다.

 

우선변제권을 취득하기 위해서는 다음 세 가지 요건을 모두 갖추어야 합니다.

1. 주택의 인도(실제 거주) : 실제로 해당 주택에 거주하고 있어야 합니다.
2. 주민등록(전입신고) : 해당 주택으로 주민등록을 이전해야 합니다.
3. 확정일자 : 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

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이 세 가지 요건을 모두 갖추면 다음날 0시부터 우선변제권의 효력이 발생합니다. 특히 확정일자는 계약서 원본이나 사본을 가지고 해당 소재지의 읍, 면사무소나 동 주민센터, 지방법원 등에서 받거나 부동산 거래관리시스템에서도 받을 수 있습니다.

 

우선변제권의 효력과 한계

우선변제권을 갖춘 임차인은 경매 절차에서 자신보다 후순위 권리자나 일반 채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있습니다. 그러나 선순위 권리자(먼저 설정된 저당권자)보다는 후순위로 배당받게 됩니다.

 

예를 들어 설명하자만 선순위 저당권이 설정된 후 우선변제권을 갖춘 임차인이 들어갔고, 그 후 후순위 저당권이 설정되었다면 경매 시 배당 순서는 선순위 저당권 → 임차인 → 후순위 저당권 순서입니다.

 

이렇게 경매 대금이 선순위 저당권자에 모두 지급되고 남은 금액을 임차인, 후순위 저당권자가 차례대로 받게 되는 것이라 경매 대금이 많지 않은 경우 임차인은 경매 대금을 받을 수 없는 상황이 발생하게 됩니다.

 

최우선변제권 상세 내용

최우선변제권이란 일정한 요건을 갖춘 소액임차인이 보증금의 일부를 모든 권리자(선순위 담보권자 포함) 보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 이는 주택임대차보호법 제8조에 근거하며, 경제적 약자인 소액임차인을 특별히 보호하기 위한 제도입니다.

 

 

최우선변제권을 취득하기 위해서는 다음 요건을 갖춰야 합니다.

1. 소액임차인일 것 : 지역별로 정해진 보증금 한도 이하의 임차인이어야 합니다.
2. 주택의 인도(실제 거주) : 실제로 해당 주택에 거주하고 있어야 합니다.
3. 주민등록(전입신고) : 해당 주택으로 주민등록을 이전해야 합니다.
4. 경매개시등기 전까지 위 요건을 갖출 것 : 경매 개시 전까지 대항요건을 갖추어야 합니다.

확정일자는 최우선변제권 취득에 필요하지 않다는 점이 우선변제권과의 큰 차이점입니다.

 

최우선변제권의 적용 대상과 금액

최우선변제권은 모든 임차인이 아닌 소액임차인에게만 적용됩니다. 소액임차인의 기준과 최우선변제금 금액은 지역별로 다르게 적용되는데요 다음표를 확인하세요

 

구분	기준 금액	최우선변제금액
서울특별시	1억6,500만 원 이하	최대 5,500만 원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억4,500만 원 이하	최대 4,800만 원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8,500만 원 이하	최대 2,800만 원
그 밖의 지역	7,500만 원 이하	최대 2,500만 원

 

최우선변제권의 효력

최우선변제권을 갖춘 소액임차인은 정해진 금액 한도 내에서 모든 권리자(선순위 저당권자 포함) 보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

이는 경제적 약자인 소액임차인의 최소한의 생활안정을 보장하기 위한 것입니다.

 

실제 사례로 이해하는 우선변제권과 최우선변제권

실제 사례를 통해 우선변제권과 최우선변제권이 어떻게 적용되는지 알아보도록 하겠습니다.

경매 상황에서의 권리 행사

서울에 위치한 주택에 다음과 같은 권리관계가 있다고 가정해 봤을 때 경매 대금은 어떻게 변하는지 알아보겠습니다.

• A : 6,000만 원의 저당권 설정(가장 선순위)
• B : 보증금 6,000만 원의 임차인(확정일자 없음, 대항요건 있음)
• C : 보증금 4,000만 원의 임차인(확정일자 없음, 대항요건 있음)
• D : 보증금 3,000만 원의 임차인(확정일자 없음, 대항요건 있음)
• E : 5,000만 원의 저당권 설정(가장 후순위)

이 주택이 2억 원에 경매되었을 경우 배당 순서는 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

 

최우선변제권을 적용하면 B, C, D 모두 소액임차인으로서 최우선변제권을 갖습니다. 서울 지역 기준 최우선변제금액을 각각 5,500만 원입니다. 따라서 B는 5,500만 원, C는 4,000만 원, D는 3,000만 원을 최우선적으로 변제받습니다. (총 1억 2,500만 원)

 

나머지 금액 배당 : 2억 원에서 최우선변제금액 1억 2,500만 원을 제외한 7,500만 원에 대해서는 선순위 저당권자가 6,000만 원을 받고 후순위 저당권자인 E가 나머지 1,500만 원을 받게 됩니다.

 

B, C, D는 확정일자가 없어 우선변제권이 없으므로 더 이상 배당받지는 못합니다.

 

우선변제권만 있는 경우

만약 최우선변제권이 아닌 우선변제권만 있는 경우에는 어떻게 배당금액을 받게 되는지 알아보겠습니다.

• A : 2억 원의 저당권 설정 (선순위)
• B : 보증금 1억 7천만 원의 임차인(확정일자 있음, 대항요건 있음)
• C : 7,000만 원의 저당권 설정 (후순위)

이 주택이 3억 원에 경매되었을 경우 B는 소액임차인 기준(1억 6,500만 원 이하)을 초과하여 최우선변제권은 없지만, 우선변제권은 있습니다. 따라서 선순위 저당권자 A가 2억 원을 먼저 변제받고, 남은 1억 원에 대해 B가 우선변제권을 행사하여 1억 원을 변제받게 됩니다. C는 B보다 후순위 이므로 변제받지 못하는 결과가 발생하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

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